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    2020年8月19日,重庆新大正物业集团股份有限公司(以下简称“新大正”)接待了34家机构的调研。其中包括长城基金、东方基金、富国基金等20家基金管理公司。而近三个月其股价最高点为7月15日的76.5元/股,截至今日8月25日,新大正收盘价60.1元/股。自7月中旬起,新大正股价震荡走低。

    反观其业绩表现,2020上半年,新大正实现营业收入5.67亿元,同比增长15.8%;净利润5,376.09万元,同比增长13.16%。通过此次机构调研,新大正表示,上半年受疫情影响部分航空及商住项目收款延缓,导致其应收账款增加,项目整体收费率有所下降。学校类项目数量也有所下降,且部分保洁类项目撤场。此外,新大正提供的增值服务主要体现在商住业态、公共业态中,其上半年增值服务收入下降。

     

    一、34家机构调研现20家基金公司,净利润增速下滑超七成收入来自重庆

    8月19日,新大正助理总裁、董事会秘书翁家林共接待了34家机构的调研。其中,华创证券、中信证券、东方证券3家证券公司对其进行机构调研;宝盈基金、东方基金、富国基金、国投瑞银基金、海富通基金、华安基金、交银施罗德、南方基金、鹏华基金、睿远基金、上投摩根基金、兴业基金、长城基金、招商基金等20家基金管理公司对其进行机构调研。

    机构调研当天,即8月19日,新大正的收盘价为60.7元/股,随后8月20日收盘价60.65元/股,8月21日收盘价61.63元/股,8月24日收盘价为61.19元/股,截至今日8月25日收盘价为60.1元/股。

    从近三个月看,新大正股价最高点出现在7月15日,为76.5元/股,即自7月中旬起,新大正股价震荡走低。

    (图片来源:同花顺iFinD,数据截至2020年8月25日)

    回顾其历史,自1998年12月10日,新大正成立已近22载,其主要从事物业管理相关服务,其于2019年12月3日登陆深圳证券交易所。

    据2019年报,王宣为新大正的控股股东;王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇四人签署了《一致行动协议》,为新大正的共同实际控制人。2020半年报显示,王宣持有新大正28.92%的股权,李茂顺、陈建华、廖才勇分别持有新大正6.98%、1.74%、1.67%的股权。

    观其董监高的情况,新大正董事长由李茂顺担任,总裁由刘文波担任,董事会秘书由翁家林担任。

    据半年报,作为独立第三方物业服务企业,新大正主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。截至2020年6月底,新大正拥有学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态,涵盖学校物业、航空物业、办公物业、园区物业、场馆物业、医养物业、市政物业、公共物业、住宅物业、商业物业十大系列产品。

    按业务类型分类,新大正营业收入主要来源于物业服务。

    据2019年报,2018-2019年,新大正物业管理服务收入分别为8.85亿元、10.54亿元,占当期营业收入的比例分别为99.95%、99.94%。

    按产品分类,2018-2019年,新大正综合物业管理服务收入分别为6.88亿元、7.94亿元,占当期营业收入的比例分别为 76.53%、75.28%;同期,专项物业管理服务收入分别为1.27亿元、1.67亿元,占当期营业收入的比例分别为 15.46%、15.83%。

    按地区分类,新大正销售区域集中于重庆地区。

    2018-2019年,新大正对重庆地区的销售收入分别为7.31亿元、8.02亿元,占当期营业收入的比例分别为 82.48%、76.03%。

    据半年报,2020年上半年,新大正实现营业收入5.67亿元,同比增长15.8%;净利润5,376.09万元,同比增长13.16%。

    而观其背后,近年来新大正净利润增速呈下降趋势。

    据同花顺iFinD数据,2016-2019年,新大正营业收入分别为6.22亿元、7.68亿元、8.86亿元、10.55亿元,2017-2019年分别同比增长23.49%、15.41%、19.05%。

    同期,新大正净利润分别为2,712.85万元、7,065.69万元、8,807.79万元、10,445.96万元,2017-2019年分别同比增长160.45%、24.66%、18.6%。

    此外,2019年,新大正物业服务的毛利率也呈小幅下降。

    2016-2019年,新大正物业服务的销售毛利率分别为23.21%、21.42%、21.24%、21.14%。

    2016-2019年,新大正经营活动产生的现金流量净额分别为6,609.39万元、8,040.37万元、11,351.91万元、5,123.41万元。

    同期,新大正扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率分别为60.49%、48.34%、35.13%、27.1%。

     

    二、应收账款增加项目整体收费率下降,部分项目撤场

    从机构调研的内容材料上看,新大正的助理总裁、董事会秘书翁家林从项目规模化、新签约合同、城市运营服务、人才引进等方面介绍了新大正2020上半年的业绩情况。

    其中,翁家林提及新大正报告期内应收账款增加,主要原因系其经营规模扩大及上半年疫情原因部分航空及商住项目收款延缓导致。同时,应收账款增加,相应的应收坏账损失增多,项目整体收费率暂时有所下降。

    此外,机构调研的内容材料主要涉及21个方面,情况如下:

    1、上半年业绩增长15.80%,下半年是否会对财务预算进行调整?

    公司全年业绩收入增长目标为20%-30%,既定的业绩目标没有进行调整。

    2、城市服务产品展望,老旧小区展望?

    公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。随着我国后勤社会化改革的持续推进、社会专业化分工的需求增加、投入市场进行物业服务公开招投标的建筑类型逐年增多,公司提供的物业服务产品类型也随之增加。近年来,随着更多更加专业化、规模化、全国化的新兴物业类型投入市场,部分具备资本优势的头部企业与上市公司进一步提出了“城市服务”理念,积极布局如市政环卫、智慧停车、老旧小区改造等领域,物业管理走向更广阔的城市服务。报告期内,公司与青岛融源创新股权投资有限公司合资成立青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司,共同开发青岛市李沧区服务业务市场,推进李沧区“智慧城市、智慧社区、智慧街区”的建设,为李沧区提供智慧城市建设和运营保障服务,合资合作共同助推城市管理创新发展。

    3、上半年新签合同3.7亿,按照季度、业态划分分别为多少?

    一季度受疫情影响,市场有效拓展时间少,因此新签合同大部分集中在二季度。新签合同主要集中在航空、公共、学校、办公等业态。

    4、上半年学校项目数量有所下降,下降原因及对收入的影响?

    报告期内,减少的学校项目主要是体量较小且增加空间小、投入大但收益小的项目,公司在综合考虑了成本投入与收益等因素后,主要基于公司发展需求选择战略性撤场。公司后期主要集中在战略性、标志性学校开拓上,一方面能够集中有限资源去增加公司在学校物业的知名度,另一方面也能有效改善分散资源导致的收益降低。上半年新增项目如广西大学等年合同金额在千万级以上,电子科大具有标杆作用,因此上半年撤场的此部分学校项目对学校业态的营收影响较小。

    5、下半年新签合同金额是否有预计?

    受疫情影响,公司上半年市场开拓有效时间极短,因此新签合同集中在二季度。下半年公司会积极拓展市场,争取比上半年有更好的表现。

    6、上半年增值服务收入下降的原因?

    公司提供的增值服务主要体现在商住业态、公共业态中。疫情期间因为严格管控,商住、公共业态的人流量减少,影响了增值服务的开展。未来公司会继续积极开拓创新增值服务点,比如上半年推出的学校业态的公寓保洁服务、S潮宝等,提升公司增值服务收入。

    7、公司在重庆地区的市场份额具体是多少?

    目前整个公建物业行业的市场份额是处于逐步释放的阶段,市场还没有饱和,处于充分竞争的状态,因此目前谈市场份额还显得较早。公司目前在重庆地区公建类物业中属于最前列,未来期望在全国范围内能保持在公共物业第一梯队。

    8、公司在航空业态的竞争力如何?

    公司在航空业态的竞争力主要体现为丰富的项目经验与良好的口碑上。

    项目经验方面,公司属于最早一批进入航空业态的物业公司,在航空项目上累积了丰富的经验,为拓展其他机场取得了领先优势。中国物业管理协会已同意由公司申请立项并起草编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准,将涵盖机场航站楼物业服务基本要求、机场安全管控,航站楼常规保洁服务、手推车管理、停车场管理、工程维修管理等内容,体现出公司在标准化的制定与新兴业态拓展方面的一贯优势。

    服务口碑方面,公司目前在服务的机场数量、合同金额方面都属于第一梯队,更多的客户可以看到我们、选择我们、认可我们。物业服务行业对于口碑十分看重,良好的口碑有利于市场拓展。目前机场服务以单项服务为主,未来通过深入挖掘与多项拓展,会取得更好的成绩。

    9、公司报告期内应收账款增加的原因?

    报告期内应收账款增加的主要原因系公司经营规模扩大及上半年疫情原因部分航空及商住项目收款延缓导致。

    10、公司目前的收并购进展情况?

    并购属于公司中长期规划中的重要板块,公司目前在积极的进行这方面的拓展,但是项目从谈判、尽调、到最终实现需要一定的时间,公司希望通过收并购这类合作,实现业务的增加。公司会按照相关法律法规的要求,对并购的情况积极、及时的进行公开披露。

    相较于通过并购方式快速的取得业务量,公司更看重并购能够带来的战略协同,公司的并购会更看重双方在企业文化、战略方向等方面的契合程度,而新大正在公建行业中的品牌和经验也对对方具有吸引力。

    11、并购的偏向?

    公司目前更偏向于公共业态与学校业态。

    12、公司对管理团队有股权激励计划吗?

    公司自2001年开始实施股权激励,公司具有对管理团队进行激励的基因。后续我们会根据公司内部运营情况来执行股权激励计划,目前暂时还没有具体的步骤或时间安排。

    13、上半年的撤场项目是否是因为受到疫情影响?

    公司内部对项目的撤场是有严格要求和程序,一般情况不会轻易撤场,公司会从项目的改善周期、盈利状况、客户关系、调价接受度等各方面综合进行考虑,通过严格的撤场分析进行判断。

    公司上半年撤场的项目多为单项的保洁类项目、合同金额较小的外地单项的项目。

    14、这类撤场是暂时性的吗?

    公司这类战略性撤场,更是一种项目的替换,用有限的资源集中力量做更多更好项目的经营。

    15、疫情对毛利率的影响?

    公司的毛利率历来维持在比较稳定的状态,不考虑疫情的情况,会稍微多一些。但从整体上来说,虽然因为疫情人员投入减少,但材料成本等增加了,再加上社保抵扣等多项因素互相影响,最终呈现在毛利率上,保持了比较稳定的状态。

    16、航空业态较同期表现如何?

    航空业态属于公司从公共业态中孵化出来的新的业态,今年上半年受到了疫情的影响,仍然实现了新签合同大约为5500万,较去年有小幅度增加。

    17、信用减值损失

    主要系公司经营规模扩大,应收账款增加,相应的应收坏账损失增多。同时受疫情影响,项目整体收费率暂时有所下降。

    18、环卫方面的布局,是否会成为公司的重点业态?

    关于市政业务,最近几年城市社会化和市场化运营序幕基本已经拉开,不少城市将市政业务委托给专业公司运营,所以公司也在募投项目中做了规划。关于市政PPP项目,近期关注到一些学习的标杆,在市政的PPP业务方面取得非常好的进展。国家也是极力放开这块的市场,市场空间非常大。

    19、上半年新签约3.7亿,落实到今年的收入概有多少?

    新签约合同按照合同年限在1-5年内实现收入,公司当年实现的具体金额受到签约时间、进场时间影响。

    20、上半年社保节约了多少?

    根据疫情相关政府社保减免政策,上半年社保综合减免约1000余万元。

    21、停车场改造业务介绍?

    停车场经营方面有几种模式:第一种是对于公司在管理停车场,这个部分最主要做改造整合,然后建立停车场管理平台,目前公司停车场运营集控平台已上线;第二种是在城市中心位置,停车场紧缺地方做基建停车部或者对停车场的建设和改造项目。

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