据深圳特区报8月4日消息,自然资源部于近日印发了《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》,意见涉及国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡等九个方面,其中提到“深圳将率先探索国有土地使用权续期路径”。

  为什么又是深圳?

  一方面,深圳本来就是改革开放最成功的示范地,当年引进外资、建立蛇口工业区、改革等都走在国内第一,如今作为社会主义示范区,自然也要改革当先;另一方面,深圳一直面临着土地紧缺问题,而且它已经开始明显制约深圳的可持续发展。

  如果说深圳的特殊地位是土地使用权改革根本推动因素的话,那么土地问题则是土地使用权改革的直接因素。而后者是我想着重说的。

  在今年两会上,在深圳人大代表、腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾的建议提案上,就提到了深圳的土地资源紧缺问题。马化腾建议称,在保证不突破生态红线的前提下扩大土地等关键资源供给。而这里所指的“扩大土地供给”,除了扩大商品房土地供应外,就是此次《意见》所提到的“利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地”。

  其实马化腾想到的,深圳市政府早就想到了。

  最早深圳采用填海的方式来解决这个问题,但这会破坏海湾环境,也不是长久之计;后来利用旧城改造,拆老房子,建新房子,但现在深圳城区城镇化率已达100%,已经饱和;再后来,开始逐步探索盘活存量用地、租售并举等方式解决土地少,房价高的问题。但即使这样,问题还是得不到根本解决。

  由于深圳建市比较晚,在上世纪末和本世纪初时,有大量商用地便面临着土地使用权年限到期的问题。最终,深圳于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》,首次规定了“相应用途的土地使用年期,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等”,而这与之前规定的行政划拨土地“无偿无限期”完全不同,算是土地使用权期限领域的首次尝试。

  解决土地产权问题

  1996年深圳市政府依据市人大决定,发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定:1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。

  也就是说,在9月18日买下的地,到期的话可直接免费续期至70年;那9月18日之后的呢?2004年4月23日《深圳市到期房地产续期若干规定》指出,“在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

  但大家有没有想过这样的问题?假如你的房子是100万,到期后要另交30多万才能续期,你愿意吗?况且那时房子可能已经破旧不堪。如果商用地的话,加上税费,缴纳的土地出让金可能还要占到房产交易价一半左右。

  续期成本的陡然上升势必会引起房地产到期后,政策出台前的大量抛售,政府不但拔不到鹅毛,反而让鹅飞走了。

  土地使用权到期的难点在哪里?

  按照物权法规定,房子买下来了,你就拥有房屋的永久所有权,即房权;但房子底下的地,你只拥有使用权,国家拥有土地所有权,即地权。你买房,就相当于开发商向政府租了70年地,建好房子后再加上出让金再转租给你。到期后,房子归你,土地归国家。

  地权到期要收回,但你不可能把人家房子拆了吧?100万买的房子,到了期还要再交30万,谁都不愿意。很简单,这就是推行的难点所在。

  在今年的《民法典》第三百五十九条已作出相应规定:

  住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

  非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  但是怎么续?续多少?目前还没有定论,而这就是深圳需要解决的问题!

  70年到期后,怎么办?

  理论上说,土地产权到期后,无非是以下两种可能:

  1.延长土地使用权期限,补交土地出让金;

  2.国家收回土地和地上建筑物,并进行相应补偿。

  但其实,土地使用权虽有40年到70年不等,实际上都“差不多”。一方面,我国的城镇化还没有完全结束,建筑寿命平均只有25-30年。在某些发展较快的城市,你的房子可能住个20来年就要面临拆迁;另一方面,正如上文所说,即使到期可以免费续期,那时都已属于老旧小区了,即使无需补交土地出让金,也没几个人愿意继续住。

  总之,住宅用地到期后,无论是否需要补交出让金,均可能会出现一波抛售。当然这不考虑二手房等因素。

  可以说,深圳所面临的的土地产权问题比其他城市更迫切,因为其土地存量已经不足以支撑其经济体量的快速发展,只有官方尽早给出实施细则,才能给可持续发展扫清障碍。

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